המושג הערטילאי ביטוח משכנתא מקפל בתוכו שני מושגים שונים במהותם: האחד הוא ביטוח המבטח את חיי הלווים והשני הינו ביטוח המבטח את שלמות המבנה\ דירה\ נכס שברשותכם. ביטוח המבנה אחראי גם על כיסוי נזקים נוספים שעשויים לצוץ כגון נזקי צנרת.

על אף שמבחינה הגיונית ניראה כי הבנק אמור להיות מספק התנאים הטובים ביותר ללווה בנושא ביטוח משכנתא, בפועל אין זה כך. פוליסות ביטוחי החיים המוסבות לטובת המשכנתא בחברות הפרטיות הינן פוליסות סטנדרטיות, די זהות אחת לשניה. כל פוליסת ביטוח משכנתא שתוצע לכם ע"י חברות פרטיות תהיה זהה לזו שתוצע לכם ע"י הבנק. הנקודה החשובה הטעונה בדיקה הינה סכום הביטוח. הבנק הוא זה שיש בידו לאשר את סכומי הביטוח הנקובים בפוליסה, ויש בידו לשלול את אישור הפוליסה באם הסכומים הנקובים בפוליסה שלכם לא יענו על שביעות רצונו.

ההבדל העיקרי בין פוליסת ביטוח המשכנתא שמציע הבנק, לבין זו שמציעות חברות פרטיות הוא המחיר. הבדלי המחירים בתחום עשויים להגיע לעשרות אלפי שקלים במצטבר של כל תקופת ההלוואה. הסיבה לכך היא כי בעבר הבנק היה האחראי הבלעדי על ביטוח הלווים באופן אוטומטי עם לקיחת ההלוואה. כל בנק בחר לעצמו את חברת הביטוח עימה הוא עבד בהתאם לשיקוליו הפרטיים ולא בהתאם לכדאיות הלקוח. בדצמבר 98 נידון העניין בבג"צ, לאחר שהוחלט ע"י הפיקוח על הביטוח כי הבנקים גובים פרמייה גבוהה מן המוצדק על שירות התיווך עם החברות. ההחלטה שנתקבלה היתה לאפשר תחרות חופשית בין מספקי ביטוח המשכנתא במטרה להוזיל ללווה את העלויות. כך נולדו חברות הישיר לסוגיהן המציעות מחירים זולים באופן ניכר ומגוון שירותים גדול בהרבה מאלו שמציע הבנק.

נקודה חשובה נוספת היא ביטולם של מתווכי הביניים. חברות הישיר פועלות ללא סוכנים ולכן הן חוסכות ללווה את העמלה המשולמת לסוכן. עם זאת, כמו שקורה כמעט תמיד, התחרות עוררה את מספקי השירות להוזלת העלויות ולשיפור התנאים, מה שבהחלט פועל לטובתו של הלווה.

בסופו של עניין ביטוח משכנתא הוא במידה רבה זהה לביטוח חיים. בשניהם הפוליסה נמשכת לאורך זמן מסוים ומשולמת רק במידה וקורה משהו ללווה או לבן זוגו. ההבדל האמיתי בין שלל האפשרויות נעוץ בכמות השליטה שיש ללווה על הפוליסה ובמחיר שמשולם עבורה. ביטוח משכנתא שמוצע ע"י הבנק לא מאפשר התאמה אישית של הפוליסה שתתאים באופן אופטימלי לצרכי הלווה. דוגמא לכך ניתן לראות בנתון הבא: דרך גורם שלישי יש אפשרות לבחור באופן עצמאי את המוטב המועדף, להחליט על אופן השקעת הרווחים במידת הצורך ולבטל את הפוליסה בכל זמן.

נקודה נוספת ביתרונן של החברות הפרטיות על פני הבנק היא כי הבנק שומר לעצמו את הזכות לא לחדש את ביטוח המשכנתא ולבטל את הפוליסה בעת מכירת הבית. דרך גורם שלישי החלטות אלו נשארות בשליטתו של הלווה.

הבדל נוסף הוא שינוי העלות. ביטוח הנעשה ע"י גורם שלישי לא יעלה ולכן הלווה ישלם את אותו הסכום גם בעוד עשר שנים. לבנק, לעומת זאת, אפשרות להעלות עם הזמן את העלות והפרמיום.

ביטוח המשכנתא הינו ביטוח חובה. כל מי שלוקח משכנתא, בכל בנק שהוא, מחוייב לבצע ביטוח משכנתא.

הרעיון העומד בבסיסו של הביטוח הוא פשוט: הבנקים, דהיינו המלווים, מעוניינים להבטיח כי בכל מקרה, כספם אכן יוחזר להם. הלוואת המשכנתא הינה הלוואה בסכומים גדולים למדי, הפרוסה על פני טווח זמן ארוך. נתונים אלה, הופכים את המשכנתא ל"מסוכנת" הן עבור המלווים והן עבור הלווים. איש אינו מסוגל לחזות מה יילד יום, קל וחומר כשמדובר ב-10-20 שנה. במקרה שהלווה ילך, חלילה, לעולמו בתקופת הזמן המדוברת, הוא עשוי להותיר את משפחתו עם חובות כבדים וגם הבנק עשוי להפסיד סכומים ניכרים. אלא שזהו אינו התרחיש האפשרי היחיד: גם הדירה עשוייה להיפגע באופן חמור, וגם כאן לא רק הלווה אלא גם המלווה עשוי לספוג הפסדים (למשל במקרה שהבנק מעוניין לממש את הנכס, כאשר הלווה אינו עומד בהחזרי ההלוואה).

כאן נכנס לתמונה ביטוח המשכנתא: מדובר בביטוח המורכב, למעשה, משני סוגים שונים של ביטוחים: ביטוח נכס וביטוח חיים.

ביטוח הנכס (או כפי שהוא מכונה לעיתים "ביטוח נכס למשכנתא") , הוא ביטוח שבא לפצות את הבנק במקרים של נזק לנכס הממושכן (בעקבות דליקות או שטפונות, לדוגמא). כך, גם במקרה שהנכס יחווה פגיעה קשה בטרם שולמה ההלוואה, יוכל הבנק לקבל את כספו.

כאשר רוכשים דירה חדשה, עלות הביטוח נקבעת לאחר הערכת הנכס בידי שמאי. גם אם הדירה אינה חדשה, יכולים הרוכשים לבקש הערכת שמאי מחודשת, לקביעת ערכה הנוכחי של הדירה.

כאן יש להתייחס לשני מקרים נפרדים:

• עלות הביטוח, שחושבה בהתאם להערכת השמאי, נמוכה מעלות המשכנתא. במקרה כזה הבנק עשוי לדרוש את העלאת סכום הביטוח כך שיגיע לסכום המשכנתא.
• עלות ביטוח הדירה גבוהה מעלות הלוואת המשכנתא. כאן ישנם לווים המקבלים אישור להוריד את עלות הביטוח. זהו מצב המכונה "תת ביטוח נכס", כאשר הביטוח לא מעניק כיסוי עבור ערכה המלא של הדירה. מצב זה מתרחש, בדרך כלל, כשלוקחים משכנתא בסכום נמוך יותר מעלות הדירה. הסכנה העיקרית היא במקרה של נזק לדירה: מאחר והביטוח מעניק רק כיסוי חלקי, הרי שהלווה יצטרך לשלם את שאר הסכום, והנזק הכלכלי עשוי להיות רב. גם למצב זה ישנם פתרונות שונים, ומומלץ לחקור את הנושא לעומק בטרם רוכשים ביטוח.

יש לציין כי הביטוח לא מעניק פיצוי בכל מקרה. ישנם מקרים בהם דווקא מס רכוש אחראי על התשלום עבור הנזקים : כאשר הבית נהרס על ידי המדינה, כאשר נגרם נזק כתוצאה מפיגוע טרור וכו'.

הביטוח מעניק כיסוי במידה והנזקים שנגרמו לנכס הם תוצאה של תופעות טבע כגון נזקי דליקות, סערות וכו'. עוד מפצה הביטוח עבור נזק הנגרם למערכות האינסטלציה במבנה (כמו גם נזקים להם גורמות המערכות הנ"ל). בביטוח כלולים גם נזקים לציוד/אביזרים/חלקים אשר מחוברים באופן בלתי נפרד לנכס, כדוגמת דלתות, כיורים, משקופים, חלונות, וכדומה. יש לציין כי במקרה של רעידת אדמה, הלווה ייאלץ לשלם חלק מהעלות מכיסו, בהתאם למה שנקבע כסכום ההשתתפות העצמית.

אין מדובר בביטוח החיים ה"רגיל", המוכר לכולנו. מדובר בפוליסת ביטוח שכל מטרתה לדאוג כי גם במקרה שחלילה הלווים יילכו לעולמם לפני שפרעו את החוב במלואו, הבנק יוכל לקבל את כספו באמצעות מימוש פוליסת הביטוח, ומשפחת הלווים לא תישאר עם חובות ונושים. ביטוח החיים למשכנתא הוא ביטוח חובה, בהתאם לחוקי מדינת ישראל. במקרים מיוחדים ניתן לקבל פטור מהביטוח (לדוגמא, לווה מבוגר מאוד).

מבחינה זו, מדובר בביטוח המשרת את האינטרסים של שני הצדדים:

הן הבנק והן הלווים נהנים מביטחון כי גם אם יתרחש המצב המתואר לעיל, ההלוואה אכן תיפרע, משפחת הלווים לא תאבד את הדירה והמלווה לא ייאבד את כספו.

חשוב להדגיש: גם לווה המחזיק בפוליסת ביטוח חיים פרטי, אינו פטור מביטוח החיים למשכנתא. מדובר בביטוח נפרד לחלוטין שמטרתו היא החזר ההלוואה לבנק במקרים האמורים. ביטוח החיים למשכנתא הוא ביטוח "ריזיקו". המשמעות היא שהכסף אינו נצבר לכדי חיסכון. בכל מקרה, לא מומלץ לשעבד פוליסת ביטוח חיים לטובת ביטוח המשכנתא. יש לזכור כי במקרה שהלווה חלילה ילך לעולמו, פוליסת הביטוח תשולם לבנק. היות ומטרת מטרת ביטוח החיים היא, בין השאר, לדאוג למשפחה ולסייע לה להתמודד עם המשבר שנוצר בעקבות פטירת הלווה, הרי שמומלץ ליצור הפרדה מוחלטת בין ביטוח החיים למשכנתא לביטוח החיים שלכם.