משכנתא היא תכנית הלוואה לטווח ארוך או בינוני הניתנת ללווה מול שיעבוד הנכס לשמו נלקחה משכנתא. שיעבודו של הנכס נגמר עם התשלום האחרון של ההלוואה.

אחד השלבים המכריעים בדרך לקראת קבלת משכנתא הינו אומדן כוח הקנייה שלנו, הווה אומר- מהו הסכום שיש בידנו עבור רכישת דירה ומהו הסכום אותו נצטרך ללוות ע"י נטילת משכנתא. כדאי לדעת לגבי קבלת משכנתא כי ישנה משכנתא רגילה וישנה משכנתא עבור זכאים.

במדינת ישראל נהוג להעניק הטבות ותנאים משופרים עבור משכנתא לאוכלוסיות מסוימות העומדות בתנאים הקבועים בחוק. ההטבות עבור משכנתא ניתנות על ידי משרד השיכון והבינוי, כשמהותן של ההטבות לגבי משכנתא הן ריבית פחותה עבור ההלוואה. שיעור ההלוואה הניתנת תחת ההטבות נקבע בהתאם ללתקנות משרד השיכון ומותנים עפ"י רב בגיל הלווים (הזכאות גדלה ככל שגיל הלווים מבוגר יותר), מספר שנות הנישואין (ככל שהלווים נשואים מספר שנים רב יותר הם זכאים להטבות גדולות יותר בגין משכנתא) ומספר הנפשות שמונה המשפחה (כנ"ל לגבי מס' הנפשות- ככל שרב יותר כך גדלה הזכאות). הזכאות להטבה עבור משכנתא מיתרגמת לנקודות. ככל שקיבלתם מספר רב יותר של נקודות כך תזכו בהטבות גדולות יותר עבור נטילת משכנתא, הן בריבית פחותה, והן בסכום הלוואה גדול יותר.

זכאים להטבות עבור משכנתא:

• זוגות צעירים נשואים
• אזרחים מחוסרי דיור
• משפחות חד הוריות
• רווקים שעברו את גיל 30
• עולים חדשים

עבור בדיקת זכאות לקראת נטילת משכנתא יש להצטייד במסמכים הבאים:

• תעודת זהות (כולל פרטים על מספר הילדים וגילאים)
• תעודת נישואין
• מסמכי שירות בצה"ל
• עבור עולים חדשים- תעודת עלייה
• פרטים לגבי אחים\ אחיות במשפחה

משרד השיכון משקלל נתונים אלה ובהתאם אליהם מנפיק עבורכם תעודת זכאות עבור משכנתא, בה נרשמים הניקוד שלכם וגובה ההלוואה לה אתם זכאים.

כיום מוצעות שלל תכניות משכנתא הנבדלות אחת מהשניה בתנאי ההלוואה:

1. הבדלים בסוגי ההצמדה בתכנית משכנתא: הבדלים אלה מתבטאים בהצמדה לדולר, למדד או לריבית הפריים. נהוג לקבוע את סוגי ההצמדה בתכנית משכנתא בהתאם לסוג ההכנסה של הלווה.
2. הבדלים בסוג ההלוואה בתכנית משכנתא: הבדלים אלה מתבטאים בתשלומי משכנתא הצמודים לריבית קבועה או לריבית משתנה.
3. הבדלים במסלולי הפירעון בתכנית משכנתא: לכמה זמן נלקחת המשכנתא, גובה התשלומים וכדומה. גם כאן, נהוג להחליט על מסלול הפירעון של משכנתא בהתאם למצבם הכלכלי של הלווים.

מחשבון משכנתא הוא שירות הניתן מאת הבנקים המספקים משכנתאות עבור חישוב משכנתא בהתאם לתכנית המשכנתא שנלקחה ולתנאים הקבועים בה.

השימוש במחשבון משכנתא הינו קל ופשוט ופועל על ידי הזנת סכום ההלוואה שנלקחה, אחוז הריבית שנקבעה בחוזה ותקופת ההחזר. בסיום הזנת נתונים אלה יחשב בעבורך מחשבון משכנתא את גובה ההחזר אותו עליך לשלם עבור תכנית המשכנתא עליה חתמת.

מיחזור משכנתא הינו התהליך בו נלקחת משכנתא חדשה במקומה של המשכנתא הישנה שנלקחה. מיחזור משכנתא אינו מיועד למי שפרע את כל תשלומי המשכנתא, אלא למי שעדיין משלם משכנתא אולם תנאי ההלוואה אינם מתאימים לו או שלקיחה של משכנתא חדשה תיטיב את תנאי ההחזר.

בעיקרון מיחזור משכנתא הוא כדאי כאשר המשכנתא נלקחה בריבית גבוהה יותר מהריבית המוצעת כיום בשוק המשכנתאות.

מאז 2005 שינויים שהתרחשו במשק הישראלי הביאו למצב של ירידת הריביות עבור החזר משכנתא. לכן, אנשים שנטלו משכנתא בשנות ה-90' למשל, עשויים ליהנות מהטבות בתחומי הריבית אם יבצעו מיחזור משכנתא קיימת.

מועמדים פוטנציאליים עבור מיחזור משכנתא הם אלה שיתרת חובה עולה על 100.000 ש"ח, שעומד לפניהם פרק זמן של מעל עשר שנים עד לפירעון מלא, וכשהמשכנתא עליה הם חתומים היא בריבית של 5.6% ומעלה. כדאי לדעת שרב רובם של הלווים שחתמו על הסכם משכנתא עד 2002 עדויים לשפר לאין ערוך את תנאיה של המשכנתא שלהם באם יבצעו מיחזור משכנתא.

עם זאת, לא בכל מקרה רצויה האפשרות של מיחזור משכנתא. כדאיותה של מיחזור משכנתא מותנית בעיקר בהסכם הריבית המופיע בהסכם המשכנתא הנוכחית שלכם. עפ"י רב, משכנתא שנלקחה בריבית קבועה הופכת את הצעד של מיחזור משכנתא ללא כדאי כיוון שהיא תידרוש מכם תשלום עבור פערי הריביות. משכנתא שנלקחה בריבית משתנה עדיפה יותר עבור מיחזור משכנתא.

בעוד העסק מסתבך, נאמר שהבנקים למשכנתאות מציעים סוגים שונים ומגוונים של הלוואות משכנתא, ובעלות קריטריונים שונים המבדילים ביניהן:

סוג ההצמדה - (הצמדה למדד,הצמדה לשער הדולר, או הצמדה לריבית פריים), סוג ההלוואה - (משכנתא בריבית משתנה או משכנתא בריבית קבועה), וכמו כן מסלולים שונים של פרעונות למשכנתא.

על מנת לבחור את מסלול ההצמדה כדאי להתחשב באופן הכנסתו של הלווה את המשכנתא. אם ההכנסה של הלווה צמודת מדד - סביר להניח שיבחר במסלול הצמדה למדד ובהתאמה אם הכנסתו דולרית - מן הראוי שהוא ישקול לקחת משכנתא דולרית.

מסלול ההצמדה לשער הדולר נפוץ למעשה בעיקר בקרב תושבי חו"ל, ותושבי ישראל המשתמשים במסלול הצמדה זה מעטים מאד.

גם את מסלול הפירעון רצוי לקבוע על פי כושר ההחזרה של המשכנתא. יש לבנקים כל מיני תוכניות מגוונות דוגמת תוכנית המאפשרת דחייה של תשלומי הקרן, או תשלום מוזל של הקרן בתחילת תקופת המשכנתא ובסכום הולך וגדל בהמשך התקופה. כמו שנאמר גם כאן יש התחשבות עיקרית באופן והיקף ההכנסות של הלווה

כמו למשל זוגות צעירים, שהיקף ההכנסה שלהם נמוך נכון לשעת לקיחת המשכנתא, אולם הם צפויים לשיפור משמעותי בהכנסות עקב היותם במסלול פיתוח מקצועי וכד' - כדאי שישקלו לקחת משכנתא כמתואר, המתחילה בתשלומים נמוכים אשר גדלים ביחס לזמן.

עניין כושר ההחזר של המשכנתא הוא אחד העניינים החשובים ביותר בהם יש להעמיק ולשאול מטרם שלוקחים משכנתא. אחת הסיבות לכך היא משך הזמן הארוך האופייני להלוואות משכנתא. כלל לא כתוב ומקובל אומר, שמחיר הפירעון בכל חודש לא יעלה על שליש מסכום נטו ההכנסות המשפחתיות. שיעור יותר גבוה של פירעון יכול לגרור קשיים, עקב היעדר מקורות הכנסה אלטרנטיביים.

כמו שנאמר, חלק קטן מכספי המשכנתא מגיע מכספי המדינה והוא מיועד לזכאים למשכנתא, כשתפקידם של הבנקים הוא התיווך ביניהם, והם מקבלים עמלה עבור השירות הזה. בנוסף, הפעילות העיקרית של הבנקים היא לתת הלוואת משכנתא מכספם - מה שנקרא "הלוואות חופשיות"

הלוואות משכנתא המגיעות מהבנקים מגיעים לשיעור של עד כשמונים אחוז (80%) מהשווי של הנכס, בהתאם לשווי הנכס, וכושר פירעון החוב של הלווה.

למשל לשני בני זוג עובדים המסוגלים להציג תלושי משכורות גבוהים, יש סיכוי טוב יותר לזכות בשיעור מימון גבוה. לעומת זאת אדם שהמשכורת שלו נמוכה יותר, יתקשה לזכות במימון עם שיעור הגבוה משישים אחוז משווי הנכס.

ישנם מקרים מסויימים מאד ופרטניים, שבהם הבנק שנותן את המשכנתא הוא גם זה שמממן את הבנייה, אז שיעור המימון יכול לזנק עד למעלה מ-80%.